一、 建筑开发的必然趋势
我国房地产业经过20多年的发展。 房地产业在历经了散兵游勇、零打碎敲式的小规模开发 和中等规模开发之后，近几年出现了大规模、成片开发(开发面积在30万平方主以上，甚至超100万平方米)的“建筑地产”，建筑地产”的出现是房地产业发展的一种必然。
房地产开发企业 看好建筑开发。因为建筑比较容易营造优良的住区环境，有利于降低开发成本和开展营销，可以获得规模效益。房地产商在开发过程中逐渐成熟起来，尤其是颇具经营规模和经营能力的房地产开发企业的操盘经验为“建筑地产”出现提供了思想上和运作上的保障， 全国各地“建筑地产”在新的发展历史背景下应运而生。根据 “2005中国地产新建筑研究成果发布会”报道： 全国建筑建筑面积在50万平方米以上的项目开发总数为272个，总的建筑面积是2.48亿平方米，占今年全国施工面积的14％，其中建筑面积在200万到300万平方米之间的是15家，建筑主要集中在100万到200万平方米有84家，大概占50％。 全国建筑开发规模城市排名依次是北京，上海，重庆，深圳，广州，杭州，天津，东莞，南京和沈阳。建筑地产开发势如爆竹，形成不可阻挡发展趋势。
然而，建筑地产开发应具有本身的特殊性，尤其是作为城市化发展的一个要素，对城市发展具有重要的价值。阳光100在全国开发了众多的建筑后易小迪先生说：“创造城市价值”指的就是这个意思。
二、“建筑地产不等于放大了的居住小区”
地产开发商常常重蹈同样的错误：不论住区规模有多大，以及楼盘所处方位，愿意画地为牢，犹如固若金汤。即便划定的规划路，也要千方百计地疏通各方，把已经法定了的城市道路划归既有，不归己死不甘心，一派为“民”请愿的姿态。殊不知，此种做法打乱了城市的格局，造成城市交通堵塞和城市居民的不便，城市商业价值得不到发挥。
什么叫做建筑？目前并无定论。按照国家现行规范，城市居住区的规模３―５万人口或者用地达到５０―１００公顷的可定为居住区。一个居住区一般可3-5个居住小区。这样居住区除了必要的小区配套以外，就应该配置更高一级的公共配套设施，从广泛的规划含义来说，已经具备了城市或小城市的功能，这也是我们常说的建筑的规模了。居住区人口超过５万人甚至６万人、用地面积超过１００公顷的建筑，当然是城市性质的了。一切都需要按照科学规律来行事，否则必将遭受历史惩罚。请看：
有报道说，时噪一世的占地10平方公里华南板块的七个住宅区， 单就每一住宅小区水平而言，华南板块甚至超过了国际先进国家和地区的水平，诸如星河湾、南奥花园等为代表的开发项目，在提供正面经验的同时， 作为新城发展的居住区级总体规划把握和各小区的规划观念上存在着明显的硬伤。开发商只注重内部环境的培育，封闭式的物业管理，破坏了城市生活的多样性，对城市景观、环境和城市空间结构造成很大影响。 居住区域内是一个个独立的老死不相往来的楼盘，不能形成区域商业、学校、医院等服务中心。使用功能上遭遇了极大的障碍，城市功能受到了严重的挑战。 建筑开发，必须重视属于城市规划的住区整体设计，而非仅仅是居住地点的选择。必须具备小区以外的城市功能配套， 生活、工作、购物、娱乐、休闲集中起来考虑，具备新的生活行为方式，才能充满生命般的活力。
北京北部地区的著名的特大级建筑回龙观、天通苑居住区，人口均达十多万规模，建筑面积数百万平方米。因为未考虑好就业、商业和交通，使得居住区一早一晚、朝夕朝落交通严重堵塞，形成著名的“睡城”
广州番禺祁福新?，连续十年在一个地方开发出了占地４０００多亩的住宅区， 已入住人数达７万人 。祁福新?是大型住宅小区设施配套的代表。十年来在市政配套方面，总投资已达３１．６亿元。除了一般设施外，还兴建了日处理生活污水约１万吨的污水处理厂和拥有５００张病床医院、大学一座，能为业主子女提供幼儿园至大学的一条龙教育服务。光小区保安人员就超过１０００名，警犬４０多头。小区土地尚可开发十年。要持续发展，就必须在配套上下功夫。在没有任何税收的情况下，不能不说是一个不小的负担。房地产商不光开发，而且承担“吃、喝、拉、撒”的父母官的责任。董事长因此被人们戏称为“×镇长”、“×市长”。
三、 建筑开发的规划属性与城市化的地位
1、“建筑开发”曾被诙谐的称为“造城运动”， 建筑与城市区域新城镇发展的关系密不可分，用城市设计的眼光来看待建筑的开发，确有很大的价值。新城镇规划与建设为建筑开发带来了更多机会，建筑开发也成为新城镇建设的重要手段与途径，两者共同促进了城市化进程的发展。然而，新城镇的成长有其自身的规律，与城市经济发展阶段，与城市人口变化、文化传承、资源利用等等息息相关。由于对城市发展规律缺乏有效探讨，或者是由于目的性与出发点的差异，致使不少新城镇规划建设的建筑开发中仍然存在着不少问题，其中最主要的一点是：将小区类规模住区开发模式用于建筑地产运做，将房地产项目的开发模式用于新城建设，而没有顾及由于建设规模变化而导致的配套、就业、交通、区域活力、区域生命力，以至于城市区域竞争力形成等等方面所产生的质的变化
新城建设中，缺少新城镇发展的大思路，简单地采用建筑地产房地产开发模式，虽然前期容易起动，但物业配比、城市功能难以保证，导致新城镇建设机能残缺，最终城市发展目的难于实现，建筑遭遇失败。 因此，在新城建设中，需要跳出房地产项目的框架限制，站在更高的角度上研究城市问题；而在建筑开发中，也不能仅仅站在房地产项目开发的角度，而是需要用城市发展的眼光，从城市建设、城市设计的角度审视大型规模住区或建筑地产的开发。
2． 建筑“造城”的更高原则
除了与项目开发一样，需要关注经济效益、关注现实的发展阶段外，“造城”还有许多需要遵循的高出项目的“造城” 的开发要求与原则。
? 可持续发展原则
所谓可持续发展是指“即满足当代人的需要，又不损害子孙后代满足其需求能力的发展”，以城市、经济、环境等综合协调人居环境发展为目的，以最小的损耗实现最大效益，其核心概念是关注未来与资源保护，创造循环经济节约性社会。
可持续发展的理念自1992年《环境与发展宣言》、《21世纪议程》后，已经成为广受认可的城市发展重要原则。新城建设、建筑开发应当与自然资源的保护利用、交通规划、住区规划、经济发展、城市竞争力改善等多方面协调考虑。比如在规划设计中，注重公共交通、城市功能综合发展等问题；在邻里地区设计方面，注重土地的多种使用模式、安全邻里和睦的街道、非机动车步道等；在地区设计方面，注重建筑与公园街道等协调、增加绿地与绿色走廊；在建筑设计方面，注重减少对环境影响、节能、与气候协调、自我遮蔽的布局等。“建筑开发”的新城镇建设，更应当关注长久，关注未来。
? “建筑”开发规划先行原则
“建筑”地产规划先行对具有新城意义的城市居住功能的保障有着重要的意义。建筑开发不应简单地全盘否定。在快速城市化发展今天，大城市中开发占地几百公顷甚至超千公顷的若干个建筑开发是必要的。大城市发展形态决定都市健康、安全、卫生因素的定位，国际城市主义的经验多数以发展都市圈的模式为典范。都市圈是由一个或多个核心城市与若干个相关的周边城市组成的，在空间上密切联系，在功能上有机分工相互依存，并且具有一体化倾向的城市复合体。 建筑开发承担了这样的角色，可以起到重要的作用。它可以是郊区化的、生态的、经济的、功能健全的新城镇模式。它不是放大了的居住小区。因此，
决不能采用先开发、后规划的模式，也不应把喏大规模的居住区办成一个“小区”，交由一家开发商包揽一切，一个物业管理公司管理一切。而应把“建筑”规划成几个住宅小区，每个小区用地规模在几公顷至一、二十公顷，以挂牌招标、拍卖方式出让给几家开发商分别开发，以免雷同和造成日后行政管理等方面的困难。
“建筑开发”有它突出好的一面，即规划设计易于体现个性特色，建筑布局比较灵活，生态环境易于上规模、上水平，集聚效应强，有利于管理和降低成本， 容易达到最佳人居环境建设目标。
创建城市“建筑”开发规模住区特色
建筑形式的抄袭、模仿，历史文脉延续的中断，“现代化”的借口使得城市逐渐丧失特色；还有一些不顾气候、文化、生活差异直接“移植”的欧美风情小镇，在中国大地上频频出现。雷同的规划、雷同的建筑、雷同的城市发展模式，已经成为国内不少城市发展的重要问题；即使多数打着民族旗号的“穿衣戴帽”工程，也并没有真正使城市寻回民族特色。而突出的城市文化特色，在形成城市竞争力，提高城市知名度，创造良好投资环境与条件方面，具有不可替代的作用。
城市特色是历史的沉淀，是文化的积累，美国的著名城市学家凯文?林奇在《城市意象》中，提出了道路、边界、区域、节点、标志物五类形成城市意象的元素，城市特色的形成需要从空间结构、道路、建筑形式等细节方面体现。因此，创建城市特色是建筑开发“新城镇”的重要内容，也是建筑开发“新城镇”的重要原则。
如何做好都市圈域的建筑开发新城镇的开发工作？如何处理好郊区建筑开发与中心城市发展的关系？新城主义理论为我们提供了崭新的城镇建设理念和较好的借鉴。“新城主义”的建筑开发城镇建设基本理念分为三个层面：区