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工业地产第四期(第三部分)——工业房地产市场需求分析

来源: 时间:2014-07-31 15:59:28
导读:工业地产第四期(第三部分)——工业房地产市场需求分析
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 12013年无锡工业土地一级市场需求分析J8Q无锡厂房网

1.1 总体特点J8Q无锡厂房网

土地成交情况活跃,企业拿地趋于理性。J8Q无锡厂房网

2013年全年供应工业土地168宗,成交164宗,成交比例达到97.62%,土地成交情况活跃。但是,全年成交的164宗土地中,土地溢价率为0,全部都是底价成交,说明在经济大环境的影响下,以及目前很多行业的前景不明朗,企业对土地的需求更为理性化,在扩大生产规模以及项目投产的同时,更为考虑自身企业资金成本和企业的经营成本。J8Q无锡厂房网

设备制造业比重下降,产业结构尚待优化。J8Q无锡厂房网

土地成交需求客户中,设备制造型的比重逐年下降,这符合目前的优化产业结构的要求。全年成交的土地中,仅作设备制造业的成交土地总量为63宗,排除作为其它用途的土地18宗,只占全年成交比例的38.4%,泛科技类生产行业的比重逐年上升,占到全年成交总比重的20.7%。但相对于环保新能源、电子软件、生物医药等新兴行业来说,所占比重仍然较轻,只占全年成交总量的13.7%,产业结构优化的力度还需要进一步加强。J8Q无锡厂房网

1.2 2013年土地成交面积及价格分析J8Q无锡厂房网

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                 图16.J8Q无锡厂房网

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                           图17.J8Q无锡厂房网

从全年的土地成交数据中可以看出,20亩以下土地,成交量达到57宗,占到全年总成交的34.8%20-30亩土地,成交量为28宗,占比为17.1%30-50亩土地的成交量为30宗,占比为18.3%50-100亩土地,成交量为32宗,占比为19.5%100亩以上土地,成交量为17宗,占比10.3%J8Q无锡厂房网

全年的主力成交面积为20亩地以下及20-50亩地这两个区间。20亩土地以下对应的企业规模为小微型企业,30-50亩土地对应的企业规模为中小型企业。这两块成交区间占到总成加量的70.2%,从这个数据可以看出,目前的小微型及中小型企业依然坚挺,行业景气度的更替及大环境的影响,并没有对这部分需求带来过大的影响,印证了船小好掉头的观点,大部分企业整体的运营情况趋于良好。J8Q无锡厂房网

50亩以上土地,占比29.8%,同比去年并没有大幅度的下降。说明在土地市场上对大面积土地有需求的中大型企业,并没有因为经济运行情况的影响,而出现集体退潮的现象,由于生产需要的刚性需求仍然存在。但值得关注的是,这部分成交中,外资背景的企业已经极少露脸,国内的公司成为成交的主角。J8Q无锡厂房网

而从成交金额来看,千万以内的土地仍然是市场成交的热点,成交比例接近成交总量的一半,达到46.34%,这一方面说明土地的供应量构成趋于合理,另一方面也说明这一区间的需求量仍然需要进一步释放。J8Q无锡厂房网

1.3 2013年土地成交行业类型分析J8Q无锡厂房网

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                                                   图18.J8Q无锡厂房网

从全年成交的行业类型进行分析,仅作为设备制造用途的成交为63宗,电子软件业8宗,物流周边行业17宗,汽车周边行业9宗,生物医药行业5宗,环保新能源行业7宗,电力电气行业3宗,泛科技类行业34宗,其它用途的为18宗。J8Q无锡厂房网

设备制造行业占比38.4%,泛科技类的生产行业占比20.7%,物流行业占比10.4%,汽车周边行业占比5.5%,电子软件行业占比4.8%,环保新能源行业占比4.3%,生物医药行业占比3.1%,电力电气行业占比1.8%,其它用途占比11.0%。J8Q无锡厂房网

其它用途为土地成交的企业性质为投资公司,产业发展公司及行政单位,这部分成交主要集中在30亩以上区域。泛科技类行业为科技型的制造企业,全年成交的科技研发型用地大部分为这个行业成交。传统的电力电气行业和汽车周边行业,始终保持不温不火。J8Q无锡厂房网

占比有明显上升的是物流行业及新兴行业。J8Q无锡厂房网

受上海自贸区的获批的利好消息,以及现有空港物流园、锡西物流园等建设脚步的加快,物流行业占比有明显提升。而归属新兴行业的生物制药、电子软件、环保新能源总占比13.7%,有一定幅度增长,但总占比仍然很轻,这部分企业是优化产业结构及政府政策扶持的重点,预计增长幅度及总占比将进一步的提高。J8Q无锡厂房网

22013年无锡工业房地产二级市场需求分析J8Q无锡厂房网

2.1 总体特点J8Q无锡厂房网

市场需求有所减弱,仓储类物业的市场需求却依然强劲。J8Q无锡厂房网

2013年度无锡工业物业整个市场对厂房类物业需求有所减弱;但随着网络购物与传统零售业的活跃,仓储类物业的市场需求却依然强劲。J8Q无锡厂房网

机械、设备生产型企业需求缺口大,轻工类厂房空置多。J8Q无锡厂房网

机械、设备成产型对厂房的层高、结构及有无行车架等有明确要求,这部分厂房的市场供应量明显不足,特别是独门独院的厂房。而轻工及研发类厂房,由于受行业及大环境因素的影响,需求量明显下降,大部分厂房出现空置的情况。J8Q无锡厂房网

面积及个性需求成为阻碍,区域供应比例趋于平衡。J8Q无锡厂房网

需求的主力面积在1000-5000平方米,也是供应的主要面积区间,但是供应量并不能满足市场需要,同时还需排除厂房的适用性及需求的独立性,这部分刚性需求逐步积压,市场出现几个月都未找到合适厂房的情况。区域的需求及供给比例趋于平衡,所占比例差距不大,只是供给和需求并未达到很好的匹配,而且相对应的总数方面,供应量还是略大。J8Q无锡厂房网

2.1 2013年工业房地产二级租赁/销售市场需求分析J8Q无锡厂房网

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21.J8Q无锡厂房网

2013年度无锡工业物业整个市场对厂房类物业需求有所减弱;但随着网络购物与传统零售业的活跃,仓储类物业的市场需求却依然强劲。J8Q无锡厂房网

区域需求方面:从图20可以看出,2013年无锡市工业房地产市场整体需求在区域范围内越来越趋向均衡,除新区以外,其他区域基本维持在15%-20%之间。其中,新区仍是企业选择的热门区域,全年占比略高,为34.7%。;惠山区紧随其后,占比分别为20.27%惠山区和锡山区也是企业选择工业物业时的热门区域。但是随着这两个区域内工业物业存量的减少,以及锡山区的拆迁及规划等因素,更多的目光转向滨湖区,使得滨湖区的市场需求大幅提高,达到16.41%,这也得益于滨湖区的相关产业政策出台以及整体规划的推进。J8Q无锡厂房网

面积需求方面:由图19可以看出,2013年市场对工业物业的需求面积依然以小面积物业为主,市场对3000平方米以下物业的需求占到总需求量的66.5%,其中 1000-3000平方米的物业需求占比为47.72%,相比较2012年,同比上升了8.26%,随着国内经济增速呈现缓慢但稳定的态势,全年度企业对市场乐观稳定看好,因此 1000-5000平方米范围的工业物业面积需求都有所增长;同时,由图21可以看出,3000㎡以下的小面积工业物业需求区域集中在滨湖北塘、南长等地方,而惠山新区锡山等区域较吸引需求5000㎡以上的大型工业物业的企业。J8Q无锡厂房网

2.2 2013年工业房地产二级市场需求行业类型分析J8Q无锡厂房网

行业需求方面:由图22可以看到,通过行业需求类型的分析,生产型企业仍是工业房地产市场的主力消费客户。仓储类企业或者企业中有仓储业务的排在首位。随着电商经济及B2C甚至C2C业务类型的增多,未来仓储类型工业物业或将占据工业物业类型的主力市场。而在其他行业类型中,食品生产加工、轻纺服装、电子信息制造业等这些轻工行业的企业对工业物业需求较多,也可以看出,这些企业的对市场的减少或扩张也比较灵活。J8Q无锡厂房网

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内容来源:无锡恒创数据研究中心J8Q无锡厂房网

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